澳洲房产投资全攻略:2021澳大利亚买房指南

为什么要在澳大利亚投资房地产?

投资澳大利亚房产已成为海外投资者和寻求丰厚回报和稳定的澳大利亚外籍人士的热门选择。

令人惊讶的是,许多持有临时签证或永久签证的澳大利亚居民甚至没有意识到他们可以获得住房贷款的资格,从而错过了澳大利亚房地产市场的好处。

澳大利亚已经被认为是一个安全的投资场所,随着该国COVID-19疫情的成功管控,再加上许多汇率发生具有吸引力的变动,在澳大利亚寻求购买房产的外国公民有所增加。

事实上,2020年4月的购房咨询比2019年任何一个月都多50%。

稳定性

澳大利亚的房地产市场的历史价格十分稳定。

澳大利亚与其他房地产市场的最大区别是什么?

  • 大约70%的澳大利亚家庭拥有房产,所以投机行为相对较少。
  • 大多数首府城市的住房一直供不应求。
  • 澳大利亚通过澳大利亚审慎监管局(APRA)制定了相关贷款立法,进行了谨慎的经济管理,降低了资产价格泡沫的风险。
  • 澳大利亚的房价从未在一年内下跌超过20%。

全球各地的房地产市场,如香港或美国,遭受了重大的打击,这在澳大利亚是前所未闻的。

不稳定经济体的住房价格出现了高达70%的跌幅,让投资者蒙受巨大损失。

这通常是由于外国投资者的大量投机行为或由债务推动的资产价格泡沫。

在澳大利亚,投资者受到的影响较小,因为大部分的房产都是自住的。

事实上,在2007到2009年全球金融危机期间,英国和美国的房地产价格大幅下跌,而澳大利亚的房地产价格整体上却在上升。

稳定增长的表现

在过去的100年里,澳大利亚的房地产一直保持着稳定的资本增长,房产价格大约每7至10年翻一番。

增长背后的原因之一是澳大利亚许多主要城市长期存在的住房短缺的问题。

人口的增长速度远远超过住宅的建设速度。其主要原因是移民人数持续居高不下,就业需求旺盛。

房价的主要上限是负担能力。

价格的上涨基本上与市场对住房的支付能力相一致。

澳洲房产投资全攻略:2021澳大利亚买房指南

在澳大利亚投资很容易

许多国家都有非常严格的外国投资法律或银行条例,使得投资这些地方的房产十分困难。

澳大利亚的情况并非如此:

  • 您不需要在澳大利亚成立一家公司,也不需要和一个公民一起购买。
  • 政府对外国公民的购房批准很简单,不过还需要额外的税收。
  • 专业的抵押贷款经纪人可以帮助您获得外国人抵押贷款的资格。
  • 澳大利亚通过《2009年全国消费者信贷保护法》(NCCP法)制定了强大而有效的消费者保护立法。
  • 澳大利亚的法律体系就像香港或新加坡一样都是基于英国的法律体系建立的,所以它对许多海外投资者来说是熟悉的。
  • 澳大利亚的政治、社会或经济的不稳定因素很少。

如果您没有正确的信息,或者您的团队中没有合适的专业人士,那么从中国、英国或美国等国家在澳大利亚购买房产可能会很困难。

这些专业人士包括房地产代理或买方代理、律师、会计师和专门从事外国人抵押贷款的抵押贷款经纪人。

近来,非居民贷款发生了很大变化,相对于澳大利亚侨民或居住在澳大利亚的临时居民而言,现在外国公民的贷款更困难。

澳大利亚是一个非常适合居住的地方

澳大利亚以其多样化的国际城市和令人惊叹的自然美景而闻名:

  • 昆士兰(QLD)以其美妙的海滩和珊瑚礁而闻名。
  • 维多利亚州(VIC)拥有延伸至南澳大利亚州(SA)的迷人海岸线。
  • 北领地(NT)以其独特的内陆体验而闻名。
  • 新南威尔士州(NSW)以宁静的蓝山、美丽的海岸、强大的经济和悉尼而闻名。
  • 许多澳大利亚大学都在海外声名鹊起。

在未来的50年里,澳大利亚移民的趋势将持续下去,房产价格也会因此而上涨。

外国居民抵押贷款

投资者可以同时购买住宅和商业地产吗?

稳定的增长不仅仅是住宅、联排别墅和单元房的特点。

大多数商业地产,如办公室、工厂和零售店,已被证明具有良好的回报率。

规模较大的外国投资者倾向于选择酒店、酒吧、商业农场以及住宅和商业开发项目。

外国投资法规的变化

2015年12月,澳大利亚政府对外国投资者购买澳大利亚房产出台了新的法律。

根据新的法律,非澳大利亚居民买家只能投资新的住宅、正在建设中的计划外房产,或以开发为目的的空置土地。

因为他们不是澳大利亚居民,所以他们不允许购买已建成的住宅,除非他们计划在批准日期的4年内拆除上述住宅并建造新的住宅。重建项目必须增加住房面积才能获得批准。

在澳大利亚购买房产的非澳大利亚居民需要外国投资审查委员会(FIRB)的批准,否则可能面临严厉的处罚,包括高达13.5万澳元的罚款,三年的监禁或两者兼而有之。

澳洲房产投资全攻略:2021澳大利亚买房指南

购买过程

在您开始之前——预算和计划

您必须对在澳大利亚购买的房产进行研究、规划和预算。

您可能已经想好了购买房产的地点,但与房地产经纪人交流对您购买房产方面是很有帮助的,他们可以为您提供一些当地的建议,帮助您选择一个经济实惠、回报丰厚的地区。

确保您能负担得起该房产也很重要。

如果您不能证明自己有能力承担债务,澳大利亚银行是不会贷款给您的,所以您需要有一个现实的、可负担的预算。

第一步——组织您的专业团队

房产经纪人

您需要一位房产经纪人或律师来为您处理法律工作。

他们的工作是完成对房产的搜查,管理所有权的转移,并在您签署合同之前该审查合同。

请记住,您选择的房产经纪人必须与您购买的房产在同一州,或者至少在该州有营业执照。

在西澳大利亚州(WA),房产经纪人被称为结算代理人。

抵押贷款经纪人

具有帮助非居民申请抵押贷款经验的优秀澳大利亚抵押贷款经纪人是您的专家团队中的重要成员。

经纪人不需要看到您要购买的房产,所以无论他们在澳大利亚的什么地方工作,您都可以与他们联系,而且,对于大多数住宅抵押贷款和贷款,他们的服务是免费的。

会计师(如果需要)

您不一定需要委任一个会计师,但有一个会计师有很多好处,我们强烈建议您委任一个会计师。

您的会计师可以帮助您构建您的财务状况,并为您节省税收,因为他们是澳大利亚税收立法方面的专家。

如果您想成立澳大利亚公司或信托基金来持有您的投资,那么您就需要一个会计师。

您选择的会计师可以位于澳大利亚的任何地方,如果您住在其他城市或州也没有关系。

需要注意的是,您需要了解房产空置税、印花税、外国公民印花税、土地税和资本利得税。

可能会出现一些复杂的情况,这取决于您所居住的国家,以及您的祖国是否与澳大利亚有联合税收协议。

买方代理(如果需要)

如果您身处海外,无法亲自检查您所购买的房产,买方代理也是非常有用的。

买方代理的主要工作是为您寻找房产,并代表您谈判达成一个好的交易。他们将为您与房地产经纪人打交道,并确保您所购买的房产是一个好的投资。

您在选择买方代理的适合,必须要看对方是否有执照,是否在您购买的房产所在的州有一定的影响力。

请记住,买方代理应该提供独立和客观的建议:他们不应该销售他们自己的房产。如果他们正在销售自己的房产或销售房产以收取房产开发商的佣金,那么请不要选择他们作为您的买方代理,因为他们是代理卖方的房地产经纪人。

一些买方代理会收取固定费用,而另一些则会收取预付费用以及房产购买价格的百分比。

第二步——获得您的贷款预先批准

在开始寻找房产之前,您必须获得贷款预先批准。

好的房产会很快被售卖掉,拥有预先批准的买家通常会在其他人还在整理他们的抵押贷款申请时抢走最好的投资机会。

更重要的是,获得贷款预先批准将会让您知道您是否有资格获得贷款以及您能借到多少钱。不要浪费了您的时间去找房子,却发现您无法获得贷款。

也正是因为这个原因,我们强烈建议您不要购买超过3个月后才会结算的房产。3个月后,您的预先批准将会过期,贷款机构不一定会借给您钱。如果贷款机构以后不能帮助您,那么您可能会失去您的存款。

第三步——申请抵押贷款

作为一个非澳大利亚居民,申请抵押贷款可能很困难,因为贷款标准可能非常复杂。

特别是对于外国投资者来说,在这一领域提供贷款的贷款机构不足为数不多。所以您需要确保您准备好所有必要的贷款文件,如工资单、报税单和就业信,以证明您的收入。

第四步——向FIRB确认您的资格

如果您是非居民或临时签证持有人,您在澳大利亚购买房产时,需要依法获得外国投资审查委员会(FIRB)的许可。

澳大利亚公民、澳大利亚永久居民和新西兰(NZ)公民不需要FIRB批准。

获得FIRB的批准是一个简单的过程,从提交申请之日起到获得FIRB的批准通常需要两周的时间。

其费用会因您想购买的住宅物业或土地的价值而有所不同:

  • 100万澳元或以下:5,800澳元
  • 100万至1,999,999澳元:11,700澳元
  • 200万至2,999,999澳元:23,500澳元
  • 300万至3,999,999澳元:32,500澳元
  • 400万至4,999,999澳元:47,000澳元
  • 500万至5,999,999澳元:58,800澳元
  • 600万至6,999,999澳元:70,600澳元
  • 700万至7,999,999澳元:82,400澳元
  • 800万至8,999,999澳元:94,300澳元
  • 900万至9,999,999澳元:106,000澳元
  • 1000万澳元或更高:请联系澳大利亚税务局进行费用估算(费用按每百万澳元分层计算)。
  • 农业用地:购买价值1500万澳元或以上的农田时,您必须通知FIRB,因为购买它的费用可能很高。

我们建议您参考FIRB费用表了解最新数据。

在找到房产之前,您实际上不需要申请FIRB批准,但您应该开始调查他们的要求,以免买到不合格的房产。

一些房地产开发商已经提前获得了整个开发项目的FIRB批准,这意味着如果您购买的是新建单元房,您就不需要担心这个问题。

澳洲房产投资全攻略:2021澳大利亚买房指南

第五步——寻找房产

现在是访问澳大利亚并开始寻找房产的时候了。当然,还有另一个选择,使用买方代理(见上文)。

如果您决定不使用买方代理,那么使用可比性销售来评估房产可能是一个好主意。请确保将您的房产与开发项目以外的类似规模的房产进行比较,这样您就能得到一个更准确的价值。

通常情况下,您的抵押贷款经纪人选择的银行会对房产进行估值。我们建议您在这之前不要承诺购买,因为这可以使您避免支付过多的费用。

问题是,如果估价不足,银行往往不会告诉您。因为他们不需要告诉您。法律没有要求他们告诉您,只有在影响到您的贷款审批时他们才会告诉您。但如果抵押贷款经纪人知道您多付了房产,他们会通知您。

第六步——协商购买价格

一般来说,澳大利亚房产的售价通常比挂牌价低10%。这因市场、地点和房产类型而异。您可以在realestate.com.au上查找地区简介,以了解您感兴趣的市场。

热门地区的房产有时会比广告上的价格卖得更高。一些房地产网站会公布特定地区的 “折扣率”,即房产售价低于挂牌价的平均百分比。如果您使用了买方代理,他们会帮助您谈判价格。

您可以在签约前要求提供一份合同,并让您的律师或房产经纪人查看合同,必要时增加任何附加条件。一个常见的条件是,销售是 “取决于FIRB的批准”,这样会允许您在万一没有得到澳大利亚政府的批准的情况下取消该合同。

澳大利亚的每个州都有自己的房地产法律,所以您需要利用您的房产经纪人或律师的专业知识来帮助指导您,这就是他们的职责所在。

如果卖家允许有冷却期,您可以支付定金并签署合同。我们强烈建议您与您的房产经纪人商谈,在合同中加入最多两周的冷却期。在一些州,受制于财务条款更常见,但这给您的保护比冷却期给的要少。

您的房产经纪人或律师会告诉您在购买前要做哪些检查,并会让您知道何时可以安全地签署购买房产的合同(销售合同)。

如果您在冷却期内无法获得贷款,您可能会受到的最大处罚是持有押金,通常最高为1000澳元。同样,请向您的房产经纪人或律师查询,因为不同州的情况可能不同。

第七步——获得正式抵押批准

当您找到要买的房产后,您可以将销售合同转给您的抵押贷款经纪人,以进行正式的审批。

记住,在抵押贷款正式批准之前,不要承诺购买房产。房地产经纪人可能会因为有 “其他买家 “而向您施加压力,但只有在有冷却期的情况下,您才可以这样做。

一旦您把销售合同转交给您的抵押贷款经纪人,经纪人通常会在一周内获得正式批准。

第八步——交换合同并支付定金

在您的贷款被正式批准后,您的律师或房产经纪人会告诉您可以交换合同。

通常情况下,您需要支付10%的定金。定金的数额是可以协商的,各州之间也有不同。

请注意,一旦您承诺购买房产,您就不能反悔,所以在签署任何合同或支付定金之前,请咨询相关法律意见。

第九步——寻求FIRB批准

非常重要的是,您签署的合同中有 “须经FIRB批准 “的条款,允许FIRB在30天内作出决定。

在这一点上,请您与您的房产经纪人或律师核对该条款,以确保如果您的FIRB建议被拒绝的话,您不会失去您的存款。

申请FIRB很简单,通常会由您的房产经纪人负责处理。

在贷款发放前,您可能需要向贷款机构提供一份批准书的副本。

第十步——最终安排

一旦您交换了合同,请将签署的合同副本转交FIRB审批。您的银行会在正式批准后向您发出贷款合同。

您可以请您的抵押贷款经纪人与您一起看一下该合同,或者从您的房产经纪人或律师那里获得帮助。

如果您住在海外,您可能需要去澳大利亚大使馆或领事馆,以获得身份证明或让您的贷款合同作证。

如果您有一个值得信赖的朋友或亲戚住在澳大利亚,那么您可以指定他们为授权书(POA),他们可以为您签署贷款合同。

您可以就您的贷款合同获得独立的法律意见,好消息是,大多数合同都是用简单的英语写的,很容易理解。

要接受贷款提议,请签字并将贷款文件退回给银行。

在结算当天对您的房产做最后检查。如果您已经聘请了买方代理,那这可以由他来完成。

第十一步——结算

“结算 “是指房产实际易手和您的贷款被预付的时候。

这将由您的房产经纪人或律师与您的银行和抵押贷款经纪人一起处理,所以您不需要参与此环节。

房产的产权由您的贷款机构保管,钥匙可由出售房产的房地产经纪人领取。如果该房产正在出租,那么房产经理就可以开始向租户宣传该房屋。

澳洲房产投资全攻略:2021澳大利亚买房指南

常见问题

购买房产的费用有哪些?

一般来说,您应该留出购买价格的大约房产价值5%的资金作为购买房产的各种费用。

费用:

  • 法律费用:通常为800至2000澳元。
  • 贷款设立费:通常为0澳元至895澳元,取决于贷款机构的情况。对于外国公民,这可能需要贷款金额的4%。
  • 印花税(州政府税收,这通常是最大的相关费用)。
  • 额外的印花税
  • FIRB审批费:根据您的房产价值以及您是否为临时居民或无澳大利亚签证的外国投资者而有所不同。
  • 房产检查费:建筑物、害虫和地层检查的费用总额可高达800澳元以上。
  • 买家代理费:该费用根据所提供服务的性质而有所不同,但一般最多为购买价格的2%(买方代理是可选的)。
  • 其他小费用:建筑物保险、市政费、水费和调整费总共可达房产价值的0.5%。

请询问您的房产经纪人或律师,了解与您的房地产购买相关的费用的确切细目。

为什么要征收印花税?

征收外国人印花税的想法首先是由维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州政府主导的,他们称外国投资者为政府服务和基础设施的资金支付其对应份额才是公平的。

实际上,这是政府为了遏制外国买家的竞争而做出的反应,尽管房产价格高的主要原因是供不应求。

澳大利亚首都地区(ACT)、塔斯马尼亚州(TAS)、南澳大利亚州(SA)和西澳大利亚州(NT)已经推出了他们的土地税和印花税征收。北领地(NT)是唯一一个不征收外国人附加印花税的州。除了在北领地购房外,还有其他方法可以避免征税,如与澳大利亚公民共同购买,或等到成为永久居民(PR签证)时再购买。

请参考相关网站的外国公民印花税页面,了解更多例外情况,并致电相关州税务局确认,因为政府在这方面的立法经常变化。

还有哪些适用于外国买家的规则和税收?

自2016年开始征收房产税以来,政府一直致力于对外国人拥有的澳大利亚房地产施加压力。

以下是政府在2017年联邦预算中提出的对外国房地产所有权的改变。

废除资本收益税豁免

以前,外国居民在出售自己的住宅(不是投资)时,需要缴纳10%的资本收益税(预扣税)。但这只适用于价值200万澳元或以上的房产。

自2017年7月1日起,12.5%的外国居民资本收益预扣税(FRCGW)开始适用于出售价值75万澳元或以上房产的外国居民。

这一变化将影响许多在悉尼和墨尔本市区购买的外国投资者,因为房价中位数远远高于75万澳元。

要明确的是,这一规则适用于所有外国居民,所以它也适用于在出售房产时是外国居民的澳大利亚公民、永久居民和新西兰公民。具体来说,这在您与买方签订销售合同的日期,来判断您是否为外国居民。

您仍然可能有资格获得豁免,例如在出售房产之前恢复澳大利亚的税收居住权,所以请向您的会计师咨询。

对新开发项目的限制

政府对新开发项目的外资所有权设置了50%的上限。

幽灵税(Ghost tax)

所谓的幽灵税是指对一年中至少有6个月没有占用或出租的房产每年征收至少5000澳元的税。

我如何管理该房产?

如果您购买房产是为了投资,并打算将房产出租。那么,您有两个选择,您可以自己管理房产,也可以使用房产管理人。

专业的管理机构会照顾到您租约的每一个方面。他们的工作包括收取租金、维护财务记录、定期检查房产、处理任何纠纷和安排所有维修。

大多数物业管理人收取每周租金的一定比例作为管理费,通常是5-10%左右(这个可以协商)。

当他们找到一个新的租户或协商延长租约时,您就可以支付额外的一次性费用。

许多物业经理都是被动的,他们在市场租金上涨时不会增加租金。所以,我们建议您每年与他们联系一次,询问他们是否应该增加租金。如果您有一个好的物业经理,那么他们每年都会联系您并提出建议。

最后,请确保您打算合作的管理机构在签订任何正式协议之前,已获得公平贸易局(或州政府同等机构)的许可。他们的执照将显示在他们的办公室或他们的网站上。

我需要在澳大利亚提交纳税申报表吗?

是的,您在澳大利亚每年都需要报税,但不用担心,这并不难。

澳大利亚的纳税年度是7月1日到6月30日。大多数人需要在每年的10月31日之前提交报税表。

您的物业经理应该保留所有的记录,包括您收到了多少租金,以及您产生了哪些费用。如果您的分层征收通知、议会费率通知、水费和其他费用都寄给您的物业经理,那么他们会在每年7月给您一份简单的报告,其中包括所有费用的摘要。

您可以让他们把这些细节转给您的澳大利亚会计师,然后由他来准备您的纳税申报。

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