1. UNILINK首页
  2. 隐藏菜单

澳洲贷款买房:利率、流程、银行、留学生、海外收入

浮动利率好还是固定利率好?

Say hello to loans.com.au's new home loan with its lowest rate yet!
    首先还是重申我一贯的观点,任何产品没有最好只有最适合,要根据个人情况而定。
    简单的说,大家都知道,浮动利率贷款的好处是灵活,可以自由提前还款而通常没有罚金,所以对今后几年现金流入比较充沛、存款节余较多的客户比较合适,而且又可以100%OFFSET,减少利息支出。缺点则是利率不确定,一旦加息,就会增加还款金额。
    反之,固定利率贷款就适合今后若干年内预算相对偏紧的客户,因为利率固定,不用担心因为利率上升而增加还款压力,而影响生活水平。同时也有方便家庭开支的预算。那缺点就是提前还款受限制,和一旦利率下跌后无法享受到所带来的还款减少。
     银行还提供一个选择就是可以将贷款拆成一部分浮动、一部分固定,这样客户就可以享受到两边的有点,又可以锁定一部分利率变动风险。不失为一个好选择。
     但是,以我现在所做的客户来说,华人客户最后选择的大多数都是纯浮动利率贷款(足迹上来我这里做的最后全部是一样的浮动贷款),这是一个有趣的现象,为什么呢?
    我的分析有几个原因,一是华人客户的预算大多比较松,也就是说每月的真实还款能力要高于银行的还款金额,所以即使加息也不会还不出贷款(有些老外之所以选择固定利率,是因为一旦加息,即使每月只增加几十元还款,都可能让他们够受的),因此华人更注重贷款的灵活性,希望能尽量多还款。另外由于联邦银行连续加息已八次,也令人感觉利率上升可能已到高位,加息空间不大,而一旦减息,固定利率就可能不划算了。(这点纯粹见仁见智)
    最后一点就是选择固定利率或部分固定利率可能会增加费用。也就是说如果选择部分浮动、部分固定可能会增加开户费和今后的帐户费。另外很重要的一点是,大家要注意,银行签约时的合同利率不一定是你最后的贷款利率!你的实际贷款利率是以settlement那天贷款发放时利率为准的,这样问题就来了。如果你选浮动利率到也罢了,本来贷款利率就是变动的,即使你在加息前settle,加息后你也事跟着加的。但固定利率就有个运气问题了,假如你今天和银行签约5年固定利率贷款7.25%,3个月后settlement,如果那天(或之前)银行将5年固定利率加到7.45%,你的利率就是7.45%而不是7.25%,这下不是亏了吗!而且你要知道,浮动利率的升降时跟着联邦银行走的,虽然不能预测,但是有时间规律的,也就是每次联邦银行开会才有可能调整,而固定利率是各家银行自己制定和调整的,完全无规律可循。所以如果你真的觉得这个固定利率很诱人,你就要额外支付一笔lock in fee来锁定这个利率(westpac这个费用是贷款的0.15%),不然你就只有祈祷settlement之前银行不要加息了。你看这样不是又多个伤脑筋的事了!
   所以,既然又要多交费又要费思量,干脆就选浮动利率吧。

还款方式

国内有等额本息和等额本金之分,等额本息即使传统的每月还款金额不变,其中所还本金部分递增,利息部分相应递减。由于原先国内的房贷大多不允许提前部分还贷,所以有些经济实力较好的客户就愿意采用等额本金(递减法),即每月归还相同本金,利息递减。如果采用同样贷款期限的话,等额本金起始的还款金额高于等额本息,但总的利息支出较少。
好了,说说澳洲的,都是采用等额本息法。但不用担心这样会多付利息,因为都允许部分提前还款(除了固定利率的有所限制,但固定利率最长也只有10年,其后还是可以转成浮动),所谓的每月还款金额只是一个最低还款金额,多数情况下你可以任意多还,本金多还了,利息自然少了。

 

贷款期限

不止是中国客户,其实有些老外也有这个误区,跑来就问能不能不借30年,比如借个20年什么的,答案是可以,不过没有必要。记得在国内做房贷时,客户从借1年的到30年的什么都有,为什么呢,同样时因为不能部分还款,所以各人都要计算出一个自己能负担的最大月还款金额,然后倒推出贷款期限。
回到澳洲来说,同样因为前面所说的原因,不需要这样去计算。假设说你借了30万,期限30年每月还款2000元,期限20年每月还款2500元(数字未经计算)。你借30年不代表你只能还2000元,你还是可以还2500,这样20年就还清了。既然这样,为什么不给自己设定一个低一点的金额呢,毕竟贷款可以多还却不能少还喔。
LP说我写的罗嗦,哈哈,是有点,简单说,永远记住,所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的,所以还款方式和期限不是关键,有钱就还是关键,而目前银行普遍提供的offset帐户就是最好的工具,在offset的情况下,连按月还款和按周还款都没有差别了,因为offset的原理相当于按日还款。

 

发布者:陈U秀,https://www.ulec.com.cn/45403 UNILINK版权所有,禁止抄袭、搬运及转载。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注